Сколько сейчас стоят дома на Рублевке и кто их покупает — рассказываем вместе с экспертами
На протяжении последних двух лет на элитную загородную недвижимость, включая дома на Рублево-Успенском шоссе, наблюдался повышенный спрос. Ликвидного предложения (преимущественно новых домов) оставалось все меньше и меньше, говорят консультанты. Это дало толчок к росту цен, по оценкам Kalinka Group, дома на Рублевке за это время выросли примерно в полтора раза относительно допандемийного рынка.
Как рынок самых дорогих домов переживает последние три месяца и сколько стоит недвижимость на Рублевке — рассказываем вместе с экспертами по элитной недвижимости.
Рынок был на паузе
Ситуация изменилась в конце февраля: рынок дорогих домов на Рублево-Успенском шоссе встал на паузу. Собственники не понимали, как вести себя в период резкой волатильности валют (цены на некоторые дома на Рублевке до сих пор выставляются в долларах) и что делать с полученными деньгами. И продавцы, и покупатели заняли выжидательную позицию до стабилизации ситуации, говорит руководитель отдела загородной недвижимости Kalinka Group Михаил Долгов. Это привело к падению спроса. «Число обращений в марте-апреле упало примерно втрое относительно привычных показателей», — отметил он.
Похожую картину наблюдали в Savills. По их оценкам, число показов с января по май было в 2,5 раза ниже, чем за аналогичный период прошлого года. «Если мы говорим в разрезе звонков и показов, то произошло снижение количественного спроса. Но качественно спрос не изменился. Запросы покупателей стали более конкретными, четкими, нацеленными на сделку. Если проанализировать количество качественных звонков, перешедших в сделки в 2021 году, то они будут на том же уровне, что и в текущем году», — сказала директор департамента загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко.
Снижение спроса на дома на Рублевке зафиксировали в агентстве недвижимости Penny Lane Realty. По данным агентства, сильнее всего продажи просели в апреле — примерно на 80% относительно апреля 2021 года. Всего за январь — май этот показатель снизился на 50% по сравнению с продажами за аналогичный период прошлого года. «Мы предполагали, что первый квартал этого года будет куда более активным, чем прошлый, однако все негативные факторы в совокупности привели к некоторому откату. На фоне спецоперации в феврале — апреле было затишье», — отметил директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.
Спрос на дорогие дома на Рублевке рос на протяжении последних двух лет, однако ситуация изменилась в конце февраля
Спрос восстанавливается
Но были и другие факторы, которые по-разному влияли на рынок. Например, многие, кто владел недвижимостью, а жил за рубежом, внезапно захотели ее продать, продолжил Сергей Колосницын. Эту аудиторию дополнили продавцы, уезжающие за границу. «Необходимость срочно выйти в деньги вынудила их снизить цены, и у нас образовался пул выгодных предложений, что подтолкнуло продажи. Те, кто были в рублях, тоже поспешили на рынок их реализовать, но тут проблема была уже с продавцами», — рассказал эксперт. «Когда курс начал расти, они стали фиксировать цены в долларах, к тому же остаться в такой непонятной ситуации с рублями многие не хотели, часть сделок распалась», — добавил он.
Однако в мае спрос начал постепенно восстанавливаться, это связано в том числе с высоким сезоном на рынке. Данную тенденцию отмечают все опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. «По спросу в мае количество запросов возвращается к привычному уровню. В целом мы наблюдаем положительную динамику, спрос на дома на Рублевке снова актуален, особенно на новое предложение», — добавил руководитель отдела загородной недвижимости Kalinka Group.
Портрет покупателя
По данным Kalinka Group, портрет покупателя дома на Рублевке за последний год не изменился. В большинстве случаев это семья с детьми. Возраст покупателя — от 35–45 лет до пожилого возраста. Как правило, это представители бизнеса и чиновники. «За последние месяцы сократилось количество представителей IT-индустрии среди покупателей такой недвижимости. Произошло это из-за миграции, но классический бизнес остается», — отметил Михаил Долгов.
90% домов морально устарели, новые — в дефиците
Сейчас на рынке загородной недвижимости Рублево-Успенского шоссе эксперты наблюдают дефицит ликвидного предложения, речь идет именно о новых, современных домах. По данным Kalinka Group, около 85–90% предложения домов на Рублевке — это морально устаревшие объекты, построенные около 20 лет назад. Они не пользуются большой популярностью у покупателей. «Да, это дом, который выполнен из дорогих материалов — мрамора, ценных пород дерева. Но его дизайн, планировка сегодня выглядят устаревшими. Обычно такие дома покупают ради участка с последующим сносом и новым строительством или для реконструкции», — рассказывает Михаил Долгов.
Хотя спрос на новые дома остается высоким, такие объекты на Рублевке сегодня в дефиците, говорит Долгов. По его словам, они появляются точечно, в ближайшем будущем их радикально больше не станет. «Это связано с тем, что свободных участков немного. Кроме того, сами застройщики сейчас с осторожностью выводят новые проекты, поскольку сложно просчитать конечную стоимость недвижимости из-за трудностей с поставками стройматериалов, логистикой», — пояснил эксперт.
Согласна с коллегой Нина Резниченко из Savills. По ее словам, спрос сейчас сосредоточен на новых домах, но таких предложений немного. «В основном рынок представлен вторичными предложениями, где большую часть занимают старые дома в выгодной локации. Цена на такие дома, как правило, завышена, так как собственник хочет продать не только земельный участок, но и дом», — отметила эксперт.
Около 85–90% предложения домов на Рублевке — морально устаревшие объекты, которые были построены около 20 лет назад и которые не пользуются популярностью у покупателей
Первичный рынок
По данным Kalinka Group, по состоянию на май на направлении по Рублево-Успенскому шоссе в продаже на первичном рынке было представлено около 100 лотов, что на 25% меньше, чем годом ранее: