Ситуация на российском рынке жилья неоднородная. К числу регионов с признаками дефицита предложения аналитики «Дом.РФ» отнесли Свердловскую, Тюменскую и Ростовскую области, а также Москву
В связи со спросом в последнюю минуту на рынке нового строительства в 2023 году начал возникать риск дефицита предложения. Об этом говорится в исследовании аналитического центра “Дом.РФ” (есть в редакции). По данным НИИ жилищного развития, объем новых девелоперских проектов, запущенных в 2023 году, увеличился до 49,4 млн квадратных метров, что является самым высоким показателем за всю историю наблюдения за рынком м. Однако из-за высокого спроса дома стали продаваться быстрее, чем строились. Согласно исследованию, количество сделок по соглашениям долевого участия (EPA) увеличилось на 50%, а количество выводов на рынок увеличилось на 21.
В результате, по оценкам Дом.РФ, к началу 2024 года соотношение проданных и готовых объектов, или какой процент портфеля проектов продан, а какой построен, вырастет до 80%. (70% стандарт, 60% – риск затоваривания), что указывает на риск недопоставки. Они подсчитали, что текущих резервов хватит примерно на два года.
По данным Дом.РФ, уровень распроданности/готовности объектов на российском рынке новостроек в 2021 году находился на уровне 95%, что свидетельствует о дефиците предложения. В 2022 году этот показатель снизился до 74% из-за снижения спроса, что указывает на баланс. К 2023 году это число увеличилось до 80%, и появились признаки нехватки.
В Доме.РФ отмечают, что риск дефицита особенно актуален для проектов со близкими сроками ввода в эксплуатацию. По словам аналитиков, новое здание, открытие которого запланировано на 2024 год, уже было распродано более чем наполовину в прошлом году. Кроме того, подготовка к строительству уже продвинулась примерно на 70%. Четверть квартир, которые будут заказаны в следующем году, уже проданы застройщиками. Строительство завершено всего на 29%, поэтому соотношение проданных и готовых квартир уже составляет 85%.
Распроданность и стройготовность в регионах
В 10 крупнейших регионах жилищного строительства наблюдается неоднозначная картина. По данным Дом.РФ, один из самых высоких показателей процента проданных и готовых к строительству объектов к 1 января 2024 года наблюдается в Свердловской области – 98%, а непроданных зданий в этом регионе нет около года, чтобы продать дом. Полгода.
Высокие показатели также зафиксированы в Тюменской области (97%), Ростовской области (90%) и Москве (88%). По мнению аналитиков, среднее время, необходимое для строительства новых зданий в этих районах, составляет около двух лет, что указывает на отсутствие предложения. «В результате цены на новостройки в этих районах выросли выше среднего по стране», — добавили они.
В Краснодарском крае и Ленинградской области, наоборот, наблюдается переизбыток предложения, и запуски здесь превышают продажи. Продажа/готовность здесь находится на уровне 64-65%, а срок реализации – 3 года и 3 с половиной года. В результате цены немного снизились. В Московской области и Санкт-Петербурге спрос и предложение находятся в равновесии, а рост цен ниже, чем в среднем по стране.
Показатели сбалансированности в топ-10 регионах по объему строящегося жилья к 1 января 2024 г.
| Регион | Запасы строящегося жилья, лет | Срок реализации нераспроданного строящегося жилья, лет | Соотношение распроданности и стройготовности, % |
|---|---|---|---|
| Москва | 3.4 | 2.1 | 88% |
| Московская область | 2 | 2.4 | 72% |
| Краснодарский край | 3.2 | 2,9 | 64% |
| Санкт-Петербург | 2,5 | 2.3 | 76% |
| Свердловская область | 2,9 | 1,5 | 98% |
| Ленинградская область | 2.6 | 3,5 | 65% |
| Новосибирская область | 3.1 | 1,9 | 77% |
| Тюменская область | 3.2 | 1,7 | 97% |
| Ростовская область | 3.0 | 1,8 | 90% |
| Татарстан | 3.4 | 1,9 | 86% |
| Россия | 2,8 | 2.1 | 80% |
| нормальный уровень | 2-3 года | 2-3 года | 70% |
Расчеты: «Дом.РФ»
Стабилизация на рынке новостроек наступит в 2024 году
Однако ситуация на рынке новостроек в этом году должна стабилизироваться, поскольку на спрос влияют изменения условий ипотеки. В результате Научно-исследовательский институт жилищного развития прогнозирует, что уровень распроданности/завершенности строительства может упасть до 70%. «В 2024 году спрос на основных рынках жилья окажется под давлением со стороны повышения рыночных процентных ставок, изменений в программах стимулирования и ужесточения требований к заемщикам. Между тем, буквально на днях президент дал поручение продлить программу семейной ипотеки», — пояснил Михаил Гольдберг, директор Аналитического центра «Дом.РФ.
Михаил Гольдберг отметил: “В совокупности эти факторы, учитывая тот “распроданный резерв”, который застройщикам удалось создать в 2023 году, помогут вывести рынок из состояния умеренного дефицита предложения. Глухого”, – сказал он.
В 2023 году продажи новостроек в России выросли одновременно с объёмами нового строительства. По итогам третьего квартала 2023 года продажи жилых проектов выросли до 33% и оставались примерно на таком же уровне до конца года. На начало 2023 года этот показатель составлял 30%. Одной из причин роста продаж строящихся домов является высокий спрос, стимулируемый изменениями в ипотечных льготах.
Также читайте: