Чтобы получить одобрение по ипотеке, в 2024 году необходимо иметь средства для уплаты первого взноса размером около 30%, высокие доходы (от 100 тыс руб по стране) и невысокую долговую нагрузку, считают эксперты
Получить ипотеку в России становится все сложнее, растут требования как к заемщику, так и к самой ипотечной программе. Таким образом, процент отказов по ипотеке в прошлом году составил 41%. Кроме того, каждому второму претенденту на получение кредита было отказано на рынке нового строительства и каждому третьему на вторичном рынке.
В этом году процент отсева продолжает расти. Работайте с экспертами, чтобы определить, каким заемщикам будет сложно получить ипотеку в 2024 году
Заемщики с низким уровнем дохода
Одним из основных критериев при выдаче ипотеки является платежеспособность заемщика и уровень дохода. По мнению экспертов, оптимальным считается тратить на выплаты по ипотеке не более половины совокупного ежемесячного дохода (можно учитывать зарплату, дополнительный доход и доход супруга). “Если зарплата клиента подтверждена документами или выпиской из Российского социального фонда, клиента уже можно считать потенциальным заемщиком. Ежемесячные выплаты могут составлять не более 50% от уровня доходов. Желательно”, – пояснил директор Алексей Новиков ипотечного финансирования в Est a Tet.
В то же время требования к доходам увеличиваются по мере роста ставок по ипотечным кредитам и цен на недвижимость. По расчетам Государственного бюро кредитных историй (НБКИ), средняя сумма ипотеки составляет 3,9 млн рублей. Средняя процентная ставка составила 8,2% (среднерыночная стоимость кредитов на конец 2023 года), а среднероссийский рекомендуемый минимальный доход для заемщиков — 100 000 рублей. Для Москвы эта сумма почти вдвое больше и составляет 185 000 рублей.
Аналогичные цифры были также предоставлены Скоринговым бюро Бюро исследований кредитных историй на основе статистики выдачи ипотечных кредитов с конца прошлого года. “Для Московского региона оптимальное значение совокупного дохода участников ипотечных сделок – от 200 000 рублей. Аналогичное значение в регионе будет от 70 000 рублей. Конечно, эти показатели могут существенно различаться в зависимости от региона”, – пояснил Игорь. Лисянский, директор по продукту и маркетингу скорингового бюро.
Такой уровень доходов позволяет домохозяйствам продолжать выплачивать ипотеку без существенного изменения уровня жизни. Заемщикам с доходами ниже этих значений будет сложнее получить одобрение и погасить ипотеку, поясняют эксперты.
Чтобы рассчитать рекомендуемый доход, вы также можете использовать ипотечный калькулятор, доступный на веб-сайте вашего банка. Могут быть приняты во внимание текущие условия финансирования. Например, исходя из расчетов такого калькулятора на сайте Домклик, цена квартиры составляет 12 млн руб., первоначальный взнос 30% (3,6 млн руб.), срок кредита 30 лет, базовая процентная ставка. При ставке 19,8% (-1 п.п для зарплатных клиентов) ежемесячный платеж составит 141 000 рублей, а рекомендуемый необходимый доход – 180 000 рублей в месяц. Если купить такую же квартиру (цена, условия кредита, ПВ) в новостройке по семейному кредиту под 6%, выплаты будут почти в 3 раза ниже – 50,3 тыс руб. Следовательно, и требование к доходам будет ниже – 68,6 тыс руб. Однако обратите внимание, что расчеты с помощью калькулятора не являются предложением. Кредитные организации могут отказать в выдаче кредита на данных условиях.
Необходимый доход для обслуживания ипотеки
| Показатель | Россия | Москва |
|---|---|---|
| Средний размер выданных ипотечных кредитов на конец 2023 года составил 1 млн рублей. | 3,8 | 6,9 |
| Средняя процентная ставка по ипотеке, выданной на конец 2023 г., % | 8,2% | 8,4% |
| Средний срок ипотечного кредита, выданного в конце 2023, 2023 гг | 24,9 | 25,3 |
| Ежемесячный платеж по ипотеке при средних параметрах 1000 руб. | 30 000 руб. | 55 000 руб. |
| Рекомендуемый минимальный ежемесячный доход семьи (ежемесячные выплаты должны составлять не более 30% дохода) – 1000 рублей. | 100 | 185 |
Данные: НБКИ
Заемщики с высокой долговой нагрузкой и низким первым взносом
Помимо дохода, банки при выдаче ипотечного кредита смотрят на индекс долговой ответственности заемщика (DLI). На фоне увеличения количества обремененных долгами заемщиков центральные банки повышают требования к банкам, а кредитные организации наращивают дополнительные резервы для таких клиентов, в результате чего такие кредиты становятся невыгодными для банков. Поэтому заемщикам с более высокими доходами будет сложнее получить одобрение. При этом сам ПДН рассматривается в связи с еще одним важным показателем при выдаче ипотеки: увеличивается и первоначальный взнос по кредиту, и требования к нему.
Индекс долговой нагрузки (DLI) – это отношение всех платежей по кредитной задолженности к доходам. Он рассчитывается как отношение ежемесячной суммы погашения кредита или займа к вашему ежемесячному доходу.
«Размер первоначального взноса и НДФЛ заемщика влияют на фактор риска, который определяет резерв банка на возможные потери по таким кредитам», — пояснил Алексей Волков. “Чтобы банк не нес дополнительных расходов в виде отчислений в резерв по новым квартирным кредитам, первоначальный взнос должен составлять не менее 30%, а НДФЛ – не выше 70%. На вторичном рынке , если первоначальный взнос составляет 30%, а ФДТ — до 50%, то дополнительного резерва по таким кредитам не будет», — привел пример эксперт.
Если первоначальный взнос составляет от 20% до 30%, PDI заемщика не может превышать 50%. Выше этого уровня премия к коэффициенту ипотечного риска значительно возрастает. Это означает, что банки будут одобрять эти кредиты гораздо реже, чем раньше», — добавил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.
Если первоначальный взнос составляет более 30%, премия за фактор риска применяется только в том случае, если личный доход заемщика превышает 70%. “Таким образом, кредиты с первоначальным взносом 30% наименее рискованны для банков и их лучше всего выдавать. Конечно, это не значит, что нельзя получить ипотеку с первоначальным взносом менее 30%. Шансы отказов сейчас выше, чем в 2020-2023 годах», — предупредил Юрий Беликов. Если первоначальный платеж составляет 15% или меньше, премия действует как защита. Поэтому, за редким исключением, такие кредиты не выдаются, пояснил Юрий Беликов.
Когда дело доходит до льготной ипотеки, требования к первоначальному взносу различаются в зависимости от программы. Например, с конца прошлого года минимальный первоначальный взнос увеличился до 30% по льготной ипотеке под 8%. Для семейной ипотеки минимальный платеж составляет 20%. Таким образом, заявители, чей первоначальный взнос меньше установленного лимита, также не будут иметь права на льготное финансирование.
Кроме того, НДФЛ необходимо учитывать вместе с абсолютной суммой дохода, добавил Игорь Лисянский. Уровень НДФЛ 50%, доход 70 000 руб и 200 000 руб. «Это две большие разницы», — пояснил эксперт. Он сказал: «Для регионов с высокими доходами (с высокими доходами) приемлемый уровень PTI может составлять 80%, но для районов, где потребители имеют более низкий уровень доходов, максимальное значение PTI будет 30%. Такая возможность существует.
Кому еще будет сложно получить ипотеку
Алексей Волков заявил, что заемщики с недостаточной кредитоспособностью или низким персональным кредитным рейтингом (ПКР) могут оказаться в группе риска в 2024 году. По оценкам НБКИ, на конец 2023 года 30% всех жителей страны фактически не могли претендовать на получение жилищного кредита, поскольку их значение RPC составляло менее 597 пунктов (плохая кредитоспособность). Только около 16% этих национальных заявок на ипотеку были одобрены банками за этот период.
“Учитывая охлаждение кредитных рынков со стороны регуляторов, в том числе введение макропруденциального регулирования, маловероятно, что банки одобрят заявки на ипотеку от граждан с низкой и средней кредитоспособностью в 2024 году”, – признал эксперт.
Что касается ограничений для работников отдельных отраслей (например, во время пандемии представителям наиболее пострадавших отраслей (туризм, гостиничный бизнес) было сложнее получить ипотеку), то сейчас таких ограничений практически нет.
“В настоящее время официальный уровень безработицы не вызывает опасений. Большинство отраслей, как производства, так и сферы услуг, демонстрируют положительную динамику развития”, – пояснил директор по продуктам и маркетингу Скорингового бюро. “Профессия – это лишь один из параметров оценки кредитоспособности и платежеспособности заявителя. То есть важна не столько профессия, сколько совокупность факторов, главным из которых является потенциальный директор по маркетингу НБКИ, – добавил.
При этом банк продолжает учитывать стаж, регулярность выплаты заработной платы и размер фиксированной части, добавил Юрий Беликов. При прочих равных условиях премиальная система выплат (например, по итогам продаж) хуже фиксированной. Эксперты также выявили, что нерегулярные и нестабильные выплаты могут создать трудности для тех, кто работает по контрактам GPC, фрилансеров и индивидуальных предпринимателей.
Как и прежде, банки также будут учитывать вашу кредитную историю при выдаче ипотеки в 2024 году. Заемщики, просрочившие кредит, имеют меньше шансов получить ипотечный кредит. “Поэтому желательно, чтобы не было новых задержек”, – сказал управляющий директор рейтингового агентства “Эксперт РА”. Сами застройщики также важны для банков при выдаче ипотеки на новостройки. “Следовательно, у вверенного объекта есть история и он финансово устойчив. Для некоторых важна еще и готовность платить комиссию банку-кредитору”, – заключил эксперт.
Также читайте: