Раньше по семейной и IT-ипотеке можно было купить квартиру по договору переуступки у физлица-инвестора. С 2024 года банки сворачивают такую возможность. По мнению экспертов, это может привести к падению цен на инвестиционные квартиры в новостройках
С конца прошлого года оформление льготных билетов заметно усложнилось. Например, льготная ипотека с годовой процентной ставкой 8% увеличила первоначальный взнос и снизила лимиты по кредитам в мегаполисах. В январе крупные банки ввели комиссию для застройщиков по ипотечным льготам.
Ужесточение коснулось и сделок, связанных с передачей прав на новостройки. Здесь мы объясняем, что изменилось и как новые правила повлияют на цены на новостройки и на частных инвесторов.
Можно ли купить новостройку по переуступке в 2024 году
По программе «Приоритетная ипотека» можно было приобрести квартиры на основании договора передачи на основании ДДУ. При этом в случае семейной и ИТ-ипотеки такие договоры могут заключаться не только с юридическими лицами, но и с индивидуальными предпринимателями и физическими лицами. Но начиная с этого года банки постепенно сокращают эту возможность, рассказала исполнительный директор федерального предприятия «Этази» Юлия Бочарникова.
Что такое переуступка прав требования
По данным ДДУ, квартиры в новостройках можно приобрести не только у девелоперских компаний. Помимо строителей и застройщиков, дома также могут продавать частные инвесторы (физические лица), корпорации и взаимные фонды. Покупка кондоминиума в еще не построенном здании называется кредитным переводом.
Подробнее: Передача прав: Как перепродаются новые кондоминиумы
Это связано с тем, что некоторые банки объявили о дополнительных комиссиях с застройщиков за выдачу приоритетной ипотеки после дальнейшего снижения компенсации за разницу между основной и льготной ставками. «В договорах частной купли-продажи эту комиссию никто не платит», — пояснила Юлия Бочарникова. По его словам, исключением являются крупные кредиты с первоначальным взносом в размере 50 и более процентов, передача которых может быть одобрена акционерами, но такие сделки редки.
Заместитель генерального директора по ипотечной программе “Вестновостроя” Наталья Селиванова сообщила, что банк, запустивший и работающий только по программе субсидирования застройщиков, не финансирует льготы со стороны физических лиц, признался он. «С началом субсидирования по нацпрограмме банки ввели это ограничение, поскольку при выдаче субсидии необходимо заключить договор о субсидировании с юридическим лицом, которому выставлен счет», — рассказала Селиванова. Банки, работающие только по программе субсидирования, могут финансировать концессии юридических лиц при условии заключения договора о субсидировании, но не могут финансировать концессии индивидуальных предпринимателей, поскольку предприниматели приравниваются к физическим лицам. Никакие льготы невозможны, добавил эксперт.
Читайте также: Банки вводят комиссию за приоритет ипотеки. Как это повлияет на цены на жилье
Какие банки ужесточили выдачу льготной ипотеки по переуступке
По оценкам «Этажи», около половины банков, которые обрабатывали привилегированные ипотечные переводы, в настоящее время не одобряют такие операции. “В основном это крупные банки, которые заявили о введении комиссии за выдачу приоритетной ипотеки”, – уточнила Юлия Бочарникова. Ранее к таким банкам относились Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк.
В пресс-службе ВТБ подтвердили, что с января денежные переводы от физических лиц по льготной программе больше не доступны. “В связи с изменением правительством льготных условий ипотеки ВТБ принял решение выдавать кредиты с господдержкой только объектам сертифицированных застройщиков. С 12 января на все покупки квартир по льготным программам будет распространяться новая модель работы. Это изменение также вступило в силу. “Затронуты сделки на основании договоров о передаче прав собственности. Снижение субсидий на приобретение недвижимости у физических лиц или частных предпринимателей приведет к сокращению количества таких сделок со стороны многих игроков. Выдача кредитов приостановлена”, – сообщили в банке. Об этом сообщило информационное агентство. “Однако заемщики могут воспользоваться льготными процентными ставками при покупке квартир путем передачи от уполномоченных лиц”, – добавили в нем. Сбербанк и Альфабанк от комментариев отказались.
В то же время все еще существуют банки, которые предоставляют финансирование денежных переводов от физических лиц с предпочтительными ипотечными кредитами. Например, пока такая возможность есть у банка Дом.РФ и никаких комиссий для застройщиков не введено. «Банк Дом.РФ позволяет клиентам приобретать строящиеся квартиры на основании договора о передаче прав по ДДУ от физических лиц (в том числе индивидуальных предпринимателей) в рамках «Семейной» и «ИТ-Ипотеки». Покупки путем передачи от физических лиц в рамках «приоритетной ипотеки новостроек» не регулируются постановлением правительства РФ № 566 от 23 апреля 2020 года», — сообщил заместитель председателя совета директоров «Дома» Алексей Кошаков. Банк РФ. Ограничений на покупку домов под комиссию у юридических лиц нет, и клиенты обращаются за такими кредитами в рамках одной из программ ипотечного кредитования банка, добавил он.
В настоящее время примерно половина банков, осуществляющих переводы по старшим ипотечным кредитам, не одобряют такие операции.
Как это скажется на рынке новостроек
В большинстве случаев инвестиционные квартиры продаются по безналичному расчету. Это тот случай, когда инвесторы покупают недвижимость по минимальной цене на ранних этапах строительства и продают ее до начала эксплуатации (рост может достигать 60%).
Перепродав недвижимость до ее передачи, теперь можно избежать налогов при продаже дома. По данным Est a Tet, в 2023 году доля предложения квартир под распределение в общем объеме предложения новостроек Москвы выросла до 22% по сравнению с 14% в 2022 году. По оценкам г-на Этази, вложения в акционерный капитал составляют в среднем от 4% до 5% от общего объема ипотечного финансирования сделки в рамках программы стимулирования. Однако этот процент был выше в городах, которые были более привлекательны для инвестиций. Например, в Тюмени он достигал 15-16%.
Для покупателей преимуществом приобретения новостройки путем передачи было то, что они могли воспользоваться льготными программами (ИТ-ипотека, семейная ипотека). При этом цены на квартиры у инвесторов были ниже, чем у застройщиков. “Чтобы отвлечь клиентов от застройщиков, отдельные продавцы предлагали готовые квартиры на 7-10% дешевле”, – приводит цифры Валерий Кочетков, директор направления нового строительства компании “Инком Недвижимость.
По мнению экспертов, ужесточение трансфертов в рамках программы стимулирования позволит покупателям брать ипотеку на такие квартиры по рыночным процентным ставкам, которые сейчас составляют 18%, что позволит инвесторам еще больше сбить цены. “Из-за большого предложения квартир для финансирования частные инвесторы столкнутся с трудностями при продаже квартир. Возможно, им придется снизить цены”, – рассказал главный эксперт “Русипотеки” Сергей Гордейко.
Продать инвестиционные квартиры в новостройках станет еще сложнее.
Инком прогнозирует снижение цен на новостройки со стороны инвесторов. «Для того, чтобы выйти из кв м ее можно уменьшить до суммы плюс проценты». На этапе строительства снижение может составить до 30%», — признался директор департамента «Новое строительство» «Инком-Недвижимость».
По его словам, спрос на такие квартиры снизился на 70% после недавнего изменения льготных условий ипотеки и отмены продления договора передачи. В настоящее время их интересуют только покупатели со 100% оплатой, а покупатели с ипотекой выбирают квартиру от застройщика, даже если в предложение о передаче включена планировка, которой нет у застройщика. Эксперты отметили, что это уже привело к увеличению скидок. “Сейчас продаваемые квартиры также предлагаются со скидкой 7-10%, но я думаю, что некоторые из этих инвесторов скоро снизят цену и предложат скидку 15-20%”, – добавил Кочетков.
«Этажи» также уже заметили рост скидок на новостройки с передачей собственности. По их оценкам, скидки на такую продукцию сейчас составляют от 7 до 9 процентов, а в случае экстренных распродаж могут даже превысить 15 процентов. «Некоторые собственники понимают, что если банки полностью прекратят кредитовать покупку такой недвижимости по программам стимулирования, они потеряют свое ключевое конкурентное преимущество — более доступную ипотеку, чем вторичный рынок», — пояснил исполнительный директор компании.
Что касается инвесторов (юрлиц), то пока есть банки, которые выдают кредиты без субсидий, снижения цен на квартиры не будет, добавил замгендиректора программы ипотечного кредитования “Вестновострой”. Напротив, эксперты пришли к выводу, что цены могут вырасти, поскольку придется заключать договоры о субсидировании и эти затраты будут включены в стоимость недвижимости.
Также читайте: