Эксперты дали прогноз по стоимости премиальных новостроек и рассказали, как изменилось поведение покупателей за последнее время 
В течении месяца после начала военной операции на Украине спрос на элитные квартиры в Москве начал расти. Ослабление рубля в марте привело к тому, что покупатели с рублевыми накоплениями в этот период искали ликвидные проекты, чтобы сохранить средства «в бетоне», а у покупателей с долларами появилась возможность приобрести премиальные объекты недвижимости на более выгодных условиях.
Аналитики рассказали, что происходит на рынке элитного жилья столицы сегодня, а также как изменятся цены и спрос в ближайшем будущем.
Низкий спрос
Апрельский спрос на первичном рынке премиального жилья в Москве был слабым, единогласно утверждают эксперты. Если сравнивать с мартом: по числу сделок коррекция примерно на 25%, а по общей стоимости продаж примерно на 28%, рассказал управляющий партнер риелторской компании Savills в России Дмитрий Халин. Аналогичное снижение зафиксировали эксперты в Association of Real Estate Agencies (AREA). В апреле спрос на первичную элитную недвижимость в столице снизился достаточно сильно, вплоть до 20%-30% в зависимости от проекта и сегмента, добавил президент компании AREA Николай Винидиктов.
«Покупатели премиального жилья в апреле отдавали предпочтения готовым проектам и объектам в высокой стадии строительной готовности. Покупатели опасаются, что некоторые новые проекты могут быть не достроены (или нарушены сроки их ввода) из-за объективных сложностей с поставками материалов, оборудования и мебели», — рассказала директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
Немаловажным фактором, влияющим на снижение числа сделок, выступает и изменение условий по ипотеке, проценты по которой (берем в расчет только рыночные программы) даже несмотря на снижение ключевой ставки сейчас непривлекательны, подчеркнула Раджабова. Она пояснила, что доля таких сделок в элитном сегменте не так велика и не оказывала влияния на общую динамику, однако в последнее время для покупателей элитной недвижимости ипотека стала удобным инструментом, который позволял приобрести «квартиру мечты», сохраняя при этом оборотные средства в бизнесе.
Cейчас застройщики ищут различные решения, которые позволят поддержать спрос. К ним относятся индивидуальные параметры рассрочки, которые представляют собой действенный и востребованный инструмент, говорит эксперт «Мертриума».
Читайте также: Риелторы зафиксировали рост спроса на элитное жилье в Москве
Предложение на низком уровне
По данным на конец апреля-начало мая, предложение элитных новостроек в Москве находится на низком уровне, утверждают аналитики. Сегодня в продаже от девелоперов осталось 1,15 тыс. квартир и апартаментов в премиальных комплексах, что является минимальным показателем за последние двенадцать лет, рассказал Дмитрий Халин.
«Тенденция сокращения экспонируемых лотов наблюдалась как на протяжении всего прошлого года, так и в первом квартале 2022 года, по итогам которого показатель составил 1,1 тыс. шт. (-15% за три месяца и -49% за год). Однако сейчас к выходу готовится ряд проектов, что позволит несколько восполнить дефицит предложения в сегменте», — рассказал региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia Андрей Соловьев.
Снижение объема предложения объясняется как стабильно высоким спросом на такое жилье, так и минимальным числом пригодных для реализации таких проектов площадок, что ограничивает девелоперскую активность, подчеркнула Раджабова. Она отметила, что весной 2022 года наблюдается активный выход на рынок квартир и апартаментов в элитных объектах, которые ранее были приобретены с инвестиционной целью — часть из них реализуется по механизму переуступки прав.
Читайте также: Предложение элитного жилья в Москве сократилось до минимума с 2014 года
Рекордные цены
В марте 2022 года средняя стоимость элитных квартир в новостройках Москвы достигла рекордных в истории рынка значений — 1,5 млн руб. за 1 кв. м, рассказал директор по развитию риелторской компании Kalinka Group Александр Шибаев. По его словам, цены выросли на фоне валютных колебаний и увеличения доли класса deluxe в структуре предложения. «Однако уже в апреле на фоне укрепления рубля средний показатель скорректировался вниз на 8%, достигнув 1,4 млн руб. за «квадрат». При этом в большинстве проектов наблюдался рост цен предложений за счет экспонирования в иностранной валюте», — подчеркнул Шибаев.
Одной из основных причин увеличения цен на первичном рынке элитного жилья этой весной стало сокращение предложения, а также заморозка части проектов из-за неопределенности, отметил президент компании AREA Николай Винидиктов. Он пояснил, что это связано с тем, что застройщики опасаются за себестоимость из-за сильного подорожания строительных и отделочных материалов, а также проблем с их логистикой.
Читайте также: Купить, чтобы деньги не пропали: чем вызван ажиотажный спрос на жилье
Прогноз
Во втором полугодии ситуация на рынке элитного жилья будет улучшаться как с точки зрения числа сделок, так и с точки зрения количества проектов, которые появляются в продаже, однако снижения цен ждать не стоит, единогласно утверждают аналитики.
Девелоперы приняли решение выводить на рынок те проекты, которые давно готовились, и в ближайшее время в продаже появится много интересных и привлекательных жилых комплексов элит-класса, рассказал Соловьев из Knight Frank Russia. «Уже по итогам мая, несмотря на обилие праздничных дней мы ожидаем заметного роста продаж из-за старта бронирования квартир в новых дорогих проектах. Однако ситуация на рынке сейчас во многом зависит от объема ликвидного предложения. Думаю, по стоимости «квадрата» рынок вышел на достаточно серьезные цифры и дальше уже цена не будет расти галопирующими темпами, но небольшой прирост, отыгрывающий инфляцию в целом по этому году, мы все-таки увидим. Предварительно такой рост можно оценить в 15% в рублях», — отметил аналитик компании Savills.
По ранним бронированиям в новых проектах разного ценового уровня можно сказать, что интерес покупателей по-прежнему высокий и поэтому новые площадки все же будут продолжать поступать на рынок, подтвердил Халин. «По опыту 2014-2015 годов, когда мы также наблюдали резкий рост ключевой ставки, можно надеяться на ее коррекцию в горизонте 6-9 месяцев. Волатильность курса или его постоянное движение в одном направлении оказывает замедляющий эффект на рынок, так как покупатели переходят в режим ожидания, но в случае выхода на рынок отличного продукта, как правило, внешние факторы уходят на второй план», — считает эксперт.
Сейчас наблюдается постепенная адаптация к новым условиям, панические настроения в целом закончились, немало клиентов в целом поняли свои финансовые и деловые перспективы, поэтому уже принимают взвешенные и обдуманные решения, считает директор «Метриум Премиум». Она отметила, что общая тенденция роста цены предложения в краткосрочной перспективе будет сохраняться, несмотря на некоторое снижение покупательской способности и отток части ультрахайнетов. Если не произойдет каких-то глобальных событий, то вряд ли окружающая действительность существенно изменится: люди продолжат работать, создавать семьи и, разумеется, покупать жилье, тем более, элитный рынок отличается устойчивостью к различным экономическим и политическим факторам, резюмировала аналитик.
Читайте также:
