Цены на жилье на вторичном рынке Москвы целиком зависят от ключевой ставки ЦБ. В случае ее дальнейшего повышения цены на вторичку могут снизиться к середине лета на 15%, а при смягчении условий должны подняться примерно на 10%
В 2023 году на вторичном рынке недвижимости столицы наблюдались заметные колебания спроса. Начало года было стабильным, но летом опасения по поводу роста ключевых процентных ставок и роста ставок по ипотечным кредитам означали, что покупатели могли покупать дома на более выгодных условиях и стремились быстро решить свои жилищные проблемы. Вторая волна роста спроса произошла после того, как центральный банк повысил ключевые процентные ставки в сентябре. В результате Рослистор зафиксировал абсолютный рекорд спроса на вторичное жилье в Москве. Несмотря на волну спроса, цены на рынке готового жилья остались стабильными и не продемонстрировали существенного роста.
Эксперты рынка недвижимости сделали прогнозы о том, как и почему могут измениться цены на вторичном рынке Москвы в 2024 году.
Снижение цен на вторичное жилье
В настоящее время основными решающими тенденциями на вторичном рынке являются значительный рост стоимости ипотечных кредитов и высокие процентные ставки, начиная с 16% годовых. “Если ключевые процентные ставки не снизятся в ближайшее время, спрос на вторичном рынке значительно снизится, предложение увеличится и цены соответственно упадут не более чем на 10%”, – прогнозирует глава ассоциации. Направление «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» » Сергей Шлома.
Руководитель ЦИАН.Аналитика Алексей Попов прогнозирует, что цены на вторичном рынке сначала будут стагнировать, а затем упадут примерно на 10% от текущих цен до середины лета. Если ключевые процентные ставки продолжат расти и стоимость ипотечных кредитов повысится, Попов полагает, что сокращения могут быть еще больше, по крайней мере, на 15.
Евгения Койкелова, эксперт по недвижимости московской компании «Этажи», отмечает, что нынешние ставки по ипотеке на вторичном рынке непомерно высоки. Эксперты говорят, что при годовой процентной ставке от 16% до 17% мало кто осмелится взять ипотечный кредит на рынке готового жилья. Поэтому снижение спроса на вторичном рынке и соответствующее снижение цен является проблемой ближайшего будущего.
“Рынок вторичной недвижимости, в отличие от рынка новостроек, не сразу реагирует на снижение покупательской активности, поэтому не стоит ожидать немедленного падения цен. “Если ипотека на готовые дома не станет доступнее, цены начнут падать” примерно на 1,5% в месяц», — говорит Евгения Койкелова.
“Рыночный механизм четко работает: при недостатке спроса продавцы вынуждены снижать цены. Когда спрос низкий, другого способа продать нет. В этом случае рынок тестирует покупательную способность населения”, – сказал он. Цены упадут до уровня, который рынок воспринимает как справедливый», — объясняет Шлома.
Читайте также: Рослистор установил абсолютный рекорд спроса на вторичное жилье в Москве
При каких условиях цены могут вырасти
Эксперты предсказывают, что ситуация будет развиваться по-другому, если центральные банки снизят ключевые процентные ставки, а ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке также упадут. Сергей Шлома полагает, что после снижения ключевых процентных ставок вторичный рынок “вздохнет легче”, спрос начнет восстанавливаться, а цены на готовое жилье могут вырасти примерно на 10% за четыре-пять месяцев. Эксперты полагают, что ключевые процентные ставки должны оставаться ниже 10%, чтобы рынок работал хорошо. Алексей Попов прогнозирует, что в случае снижения ключевых процентных ставок падение спроса замедлится, а цены вырастут на 10-15% к середине 2024 года%.
Что было с ценами в 2023 году
По данным ЦИАН.Аналитика, средняя цена 1 м2 на конец 2023 года на вторичном рынке готового жилья Москвы (без учета элитного сегмента) составила 319,1 тыс руб. Ежегодные тенденции показывают рост средней цены квадратного метра м достиг 5%. Наибольший рост цен за квадратный метр был зафиксирован в августе, составив 1,8%. За 10 из 12 месяцев 2023 года изменение цен было в пределах 1
Динамика средней цены 1 кв м на рынке вторичного жилья Москвы в 2023 году
| Месяц | Средняя цена 1 кв м, тыс руб. | Динамика к предыдущему месяцу |
|---|---|---|
| январь | 303,2 | –0,2% |
| февраль | 301,7 | -0,5% |
| маршировать | 302 | +0,9% |
| апрель | 301,2 | -0,3% |
| Может | 301,3 | +0,03% |
| Июнь | 303,5 | +0,73% |
| Июль | 304,5 | +0,32% |
| Август | 309,9 | +1,8% |
| Сентябрь | 313,5 | +1,16% |
| Октябрь | 315,3 | +0,57% |
| ноябрь | 316,8 | +0,47% |
| Декабрь | 319,1 | +0,72% |
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
Скидки вместо реального падения цен
Эксперты не исключают, что цены, указанные в объявлениях о продаже квартир в Москве, останутся на уровне конца прошлого года. Фактическая сделка состоится на совершенно другую сумму после того, как владелец предоставит скидку покупателю.
В настоящее время средняя ставка дисконтирования при продаже вторичного жилья в столичном регионе Токио постепенно увеличивается. В конце прошлого года она составляла 3,7%, а в начале этого года она приближалась к 4,5%. Евгения Койвелова прогнозирует, что если нынешний статус-кво основных ипотечных ставок и процентных ставок сохранится, то количество сделок со скидками и самих скидок будет только увеличиваться.
По мнению Алексея Попова, высокие ипотечные кредиты приводят к усилению конкуренции за реальных покупателей на вторичном рынке, и собственники, которым необходимо продать свои квартиры как можно скорее, увеличат свои скидки.
“Следует ожидать увеличения скидок на новые квартиры (в новостройках, недавно введенных в эксплуатацию). Частные инвесторы не рассчитывают свои финансовые возможности и продают со скидкой, чтобы покрыть свои долги перед банками. У нас не будет другого выбора, кроме как сделать это”, – сказал он. Койкелова подвела итоги. Вверх.
Также читайте: